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              指直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業;

              田園綜合體概念
              居住發展帶

              居住發展帶,是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動農業產業與休閑產業發展,形成以農業為基礎,休閑為支撐的泛休閑農業產業,通過產業融合與產業聚集,形成人員聚集,形成農民城鎮化居住、產業人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居住(二居所)、外來度假居住(三居所)等五類人口相對集中居住,從而形成了依托休閑農業產業的城鎮人口以及為此建設的居住社區,構建了城鎮化的核心基礎。





              田園綜合體是一套綜合產業體系,需要集中要素資源對鄉村進行整體規劃、開發和運營。在此過程中,應當利用好農民合作社這一載體,通過土地流轉,對土地經營進行中長期產業規劃,發展現代化、規模化的農業產業園區,以此作為建設田園綜合體的基礎。而加入合作社的農民,既可以在其中就業,又可以通過股權、租金等方式獲得收益。如此一來,既培育了新型經營主體,又保護了農戶和農村集體經濟組織的權利,防止集體資產被外來資本控制。

              1.不能把農民丟到一邊

              傳統村落多是積久聚居而成,在產業、生態、文化等方面各有其原生態特色。建設田園綜合體應注重保護和發揚原汁原味的特色,而非移植復制、同質化競爭。在深入推進農業供給側結構性改革的背景下,隨著城市居民體驗農耕生活、欣賞田園風光、品味鄉村土產、了解風土人情等鄉村旅游需求的多元化,發展鄉村旅游有足夠的空間在“特色”上作文章。


              3.不能搞“千村一面”

              對鄉村來說,唯有保留其原生態,才能達到自然之真。田園綜合體應尊重和發揚農耕文明,融合循環農業、創意農業、農事體驗等創新形式,真正展現農民生活、農村風情和農業特色。因此,它的核心產業是農業。當然,為了改善鄉村旅游硬件,提升服務水平,必要的地產和基礎設施建設可以有,但應符合鄉村肌理。也就是說,田園綜合體本身仍是鄉村,而非大興土木、改頭換面的旅游度假區,更非違法違規的私人莊園會所。


              各個圈層之間并不是機械的,針對不同的鄉村本底,各個圈層有不同的開發方向和主題,從而形成各具特色的鄉村旅游綜合體。在圈層結構中,鄉村旅游休閑是串起各個圈層的連接線。

              景觀吸引核是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在,是田園綜合體打造的關鍵。田園綜合體通常位于地形豐富多變、景觀資質良好的地段,往往依托觀賞型農田、瓜果園,觀賞苗木、花卉展示區,濕地風光區,水際風光區等等。可以使游人身臨其境的感受田園風光和自然美景,使游人放松身心、體會農業魅力。




              社區配套網

              打造田園綜合體,就是要深度挖掘鄉村特色資源,倡導低碳、生態等科學理念,以鄉村旅游資源與土地為基礎,以鄉村旅游休閑為脈絡,以休閑商業為配套,以鄉村休閑地產為核心,以高品質服務為保障,對項目地進行綜合開發,把鄉村打造成一個“島式圈層”結構的田園綜合體,滿足政府、企業、居民、鄉村旅游者等多方需求。



              生產區通常選在土壤、氣候條件良好,有灌溉和排水設施的土地上,主要的基礎生產項目為:農作物生產、果樹、蔬菜、花卉園藝生產、畜牧業、森林經營、漁業生產等。生產區主要引入現代農業科技開展循環農業、農業創意和農業體驗并實現農產品的有效流通。

              同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。通過濃縮的典型科技農業和農業傳統知識的推廣,向游人展示農業獨具魅力的一面,增強游人的農業意識,加深對農業的了解。




              農業生產區

              休閑聚集

              “三不”原則

              休閑聚集區,是為滿足由核心吸引物帶來客源的各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系,實際上是各種休閑業態的聚集(Mall構架的游憩方式)。主要包括農家風情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風情活動場所(特色商街、主題演藝廣場等)、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間,體驗鄉村風情活動,享受休閑農業帶來的樂趣。




              社區配套網,是田園綜合體必須具備的城鎮化支撐功能。服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等,我們稱為產業配套。而與此結合,服務與居住需求的居民,同樣需要金融、醫療、教育、商業等等公共服務。由此,形成了產城一體化的公共配套網絡。


              田園綜合體結構體系

              田園綜合體的發展思路

              景區吸引

              2、開發園區化

              田園綜合體作為原住民、新移民、游客的共同活動空間,在充分考慮原住民的收入持續增收的同時,還要保證外來客群源源不斷的輸入,既要有相對完善的內外部交通條件,又要有充裕的開發空間和有吸引力的田園景觀和文化等。田園綜合體做成的方式、選址方式、產業之間關聯度、項目內容如何共存、要有并行;運營模式、物質循環、產品關聯度、品牌形象都需要考慮。


              3、主體多元化

              田園綜合體的出發點是主張以一種可以讓企業參與、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式,創新城鄉發展,促進產業加速變革、農民收入穩步增長和新農村建設穩步推進,重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。一方面強調跟原住民的合作,堅持農民合作社的主體地位,農民合作社利用其與農民天然的利益聯結機制,使農民不僅參與田園綜合體的建設過程,還能享受現代農業產業效益、資產收益的增長等。另一方面強調城鄉互動,秉持開放、共建思維,著力解決“原來的人”、“新來的人”、“偶爾會來的人”等幾類人群的需求。

              以企業和地方合作的方式在鄉村社會進行大范圍整體綜合的規劃、開發、運營形成的是一個新的社區和生活方式是企業參與、農業+文旅+地產的綜合發展模式
              田園綜合體特征

              田園綜合體的定義要注意兩個方面:

              第一是關于主體的定義,它強調要以政企合作為主要載體,農民能夠充分參與和受益;

              第二是在產業內容上是集循環農業、創意農業、農事體驗三個于一體的田園綜合體。

              1. 循環農業就是利用物質循環再生原理和物質多層次利用技術,兼顧生態效益、經濟效益、社會效益,實現資源利用效率最大化、廢棄污染最小化的一種環境友好型農作方式。

              2. 創意農業是以審美體驗、農事體驗為主題,具有養生、養美、體驗品味的功能和快樂,提供給在快節奏工作中的人放松的地方,增添被高樓大廈包裹外的樂趣,目的是讓農民增收、農村增美、企業增效、城市增輝。其借助創意產業的思維邏輯和發展理念,人們有效地將科技和人文要素融入農業生產,進一步拓展農業功能、整合資源,把傳統農業發展為融生產、生活、生態為一體的現代農業。

              3. 農事勞動就是休閑農業中將農業生產、自然生態、農村文化和農家生活變成商品出售,城市居民則通過身臨其境地體驗農業、農村資源,滿足其愉悅身心的需求。

              田園綜合體概念內涵
              繼2017年的中央一號文件首次提出“田園綜合體”概念后,多方都對此進行了解讀。從其內涵和外延上來看,田園綜合體并不是一個新詞,它是在原有的生態農業和休閑旅游基礎上的延伸和發展。從業態上來看,是“農業+文創+新農村”的綜合發展模式,是以現代農業為基礎,以旅游為驅動,以原住民、新住民和游客等幾類人群為主形成的新型社區群落。而縱觀農業園區的發展歷程就不難看出,田園綜合體并非憑空產生,是在農業現代化、新型城鎮化等發展歷程基礎上,結合新形勢下農業增效、農民增收和農村生態環境保護的多重客觀需求而提出的,有其現實背景。

              1、功能復合性

              產業經濟結構多元化,由單一產業向一二三產業聯動發展,從單一產品到綜合休閑度假產品開發升級,從傳統住宅到田園體驗度假、養老養生等為一體的休閑綜合地產的土地開發模式升級。在一定的地域空間內,將現代農業生產空間、居民生活空間、游客游憩空間、生態涵養發展空間等功能版塊進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的田園綜合體。而現代農業無疑是田園綜合體可持續發展的核心驅動。


              2.不能走向房地產化
              模式升級

              在田園綜合體中,一二三產業互融互動,通過各個產業的相互滲透融合,把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來,能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈,使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體,發揮產業價值的乘數效應。

              基礎+資源點——鄉村旅游資源和土地

              繼今年中央一號文件首次提出“田園綜合體”后,財政部又連續印發了開展農村綜合性改革試點的《通知》和《意見》,確定今年在河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點,建設讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體。

              土地開發模式升級:

              從傳統住宅到休閑綜合地產。隨著經濟快速發展,農村勞動力大量涌入城市,造成農村空心村現狀,由此,對于地產的開發形式有以下兩種:一是早期田園體驗度假村運營地產,利用空余出來的部分房產再進行裝修后以度假村的形式出租給游客,既為農民增加首付,又讓游客更為深入地體驗民俗文化;二是遠期集養老、養生、度假為一體的綜合配套休閑地產。




              產品模式升級:

              從單一農產品到綜合休閑度假產品,如生態水產養殖度假區,利用自然水體發展養殖業,讓游客者體驗垂釣、觀魚的樂趣;葡萄酒莊園度假區,錄用種植撲倒發展撲倒采摘區,將成熟的葡萄進行釀造,讓游客體驗從采摘到釀造葡萄酒的全過程;民俗體驗度假區,以家庭為單位,休閑時居住在此,從事種花、種菜、修剪果樹、采摘蔬果等鄉間勞作,體驗親近自然的樂趣;生態養生度假區,依靠山體種植茶樹,通過體驗采茶、品茶,感悟其中禪意。 

              由單一的第一產業到一二三產業聯動發展的產業經濟結構,開展農業種植與休閑娛樂體驗相結合的開發模式,如營造農作物大地景觀,依托成片花海營造景觀與婚紗攝影等娛樂項目相結合;種植果蔬,將農俗體驗與其相結合,上山采果摘茶、下地挖野菜,池塘邊垂釣等等;此外,利用生態農業科技發展開發生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目,讓游客參與其中,體驗樂趣。

              產業經濟結構多元化:

              2017年試點地區:河北、山西、內蒙古、江蘇、浙江、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、云南、陜西、甘肅18個省份


              模式升級-帶動鄉村展基礎+資源點——鄉村旅游資源和土地

              鄉村旅游資源(泛鄉村旅游資源包含了人工打造的鄉村旅游資源),決定了項目地鄉村旅游產品開發的核心導向土地資源決定了田園綜合體的規模,影響著鄉村旅游產品的配比結構

              根據“島式圈層”田園綜合體的開發模式,鄉村旅游資源和鄉村土地為最外圍圈層,通過運用合理的綜合開發手段,以農業深層次開發(如循環農業、創意農業、生態農業)和農業規模化發展為主,輔以農產品加工銷售、科研、教育、醫療、培訓等其它產業,并形成產業間的聯動。此外,項目地在發展農業的同時,還可以發展以當地農作物為主的創意農業,并適時開展農業觀光、體驗、休閑、度假等鄉村旅游項目。

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              主導/脈絡+吸引點——鄉村旅游休閑

              鄉村旅游休閑功能是田園綜合體開發的主導,在其主導下,合理的開發與之相適應的不同類型、不同層次、不同規模的鄉村旅游產品,使其成為整個田園綜合體的重要吸引點,撬動鄉村旅游市場。同時,各個鄉村旅游休閑項目之間通過有機組合而成若干條旅游線將扮演重要連接線的角色,串聯起田園綜合體的各個圈層。鄉村旅游休閑項目可融合鄉村觀光、游樂、休閑、運動、體驗、度假、會議、養老、居住等多種旅游功能,打造特有的“田園綜合旅游休閑”,如開設休閑垂釣、農場動物園、采摘、農事體驗等鄉村旅游項目。在具體開發中,可根據各自地脈、文脈等具體情況,側重打造其中某一項或幾項功能,形成各具特色的鄉村旅游休閑項目,從而帶動整個區域的發展。

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              配套+支撐點——休閑商業項目

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              核心+贏利點——鄉村休閑地產

              鄉村休閑地產,以生態化的鄉村環境為導向來打造,主要指以居住功能為主體的傳統地產、居住小區、產權式酒店等鄉村居所型地產。適合開發的鄉村休閑地產可大致分為:鄉村景觀地產、鄉村度假地產、鄉村養老地產、鄉村主題地產如創意地產、民俗地產、酒莊等多種類型,并可融入低碳、環保、節能、科學、效益高等現代化理念。鄉村休閑地產是田園綜合體開發的最核心板塊,是贏利的核心所在

              結合鄉村生態環境、生態景觀等生態優勢,可分期、分步、合理的建設生態化鄉村休閑度假酒店、鄉村特色商業街、鄉村MALL等商業設施,作為田園綜合體的商業配套板塊,綜合性的體現生活、休閑、購物、娛樂等多項功能,為整個區域提供較高品質的服務。

              田園綜合體的綜合產業價值鏈演化

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              田園綜合體的綜合產業體系構建
              田園綜合體的主題定位與功能開發對產業鏈擴展也有特定的要求與限定。在產業規模、技術水平、公共服務平臺、科研力量品牌積累等方面具有一定比較優勢的基礎上,借鑒國際產業集群演化與整合趨勢,對照農業價值鏈演化規律,依據產業補鏈、伸鏈、優鏈的需要,形成綜合產業鏈。可以形成包括核心產業、支持產業、配套產業、衍生產業四個層次的產業群:
              核心產業

              指以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動;

              支持產業

              指直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業;

              配套產業

              是為創意農業提供良好的環境和氛圍的企業群,如旅游餐飲、酒吧、娛樂、培訓等等;

              衍生產業


              以特色農產品和文化創意成果為要素投入的其他企業群

              田園綜合體六大樣板示范

              • 江蘇·無錫陽山田園東方
              • 上海·金山區“田園綜合體”
              • 安徽·肥西縣“官亭林海”
              • 四川·成都市郫都區紅光鎮多利農莊
              • 黑龍江·富錦建“稻”夢空間
              • 內蒙古·鄂爾多斯市烏審旗無定河鎮

              其他專題

              首先以鄉村和鄉村土地為資源點,鄉村不僅有豐富的土地資源,還有以鄉村景觀為代表的自然資源、以建筑、文化、民族等為代表的人文資源、以人與人交往、鄉村生活方式為代表的社會資源,這些資源構成了田園綜合體的本底資源。

              其次以鄉村旅游休閑(主要是指鄉村旅游休閑產品的合理組合)為吸引點,引爆田園綜合體目標市場,對鄉村資源進行合理開發,打造不同類型、不同規模、不同層次的鄉村旅游產品,使其成為吸引點;再次以鄉村休閑商業項目為支撐點,為鄉村旅游者和居民提供配套商業服務,完善服務體系;

              最后以鄉村休閑地產為核心贏利點,取得相應回報。


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